#14 RES 地产经纪考试，我考了一次又一次
欢迎来到我的播客！
现在几点？凌晨 1 点 26 分。今天是礼拜天，再过一个礼拜，下个周末，我就要考 RES Exam 了。
在新加坡，如果你想做房地产经纪、从事任何跟销售房地产相关的职业，你必须先拿到这张证书。
讲到这张证书，我就要来抱怨一下，它有多么难拿。
考试前，先上一个月的课
我离开银行大约一年多前，就已经陆陆续续在上课了。
因为你不是直接报名考试就可以，你还必须先上一个大约一个月的课程。
这个课程基本上是线上的，每天晚上上课，大概 15 到 20 堂课，分布在一个月里面。每天从晚上 7 点听到 9 点半，一堂课两三个小时。
考试分 Paper 1 和 Paper 2：
- Paper 1 大概 9 堂课；
- Paper 2 大概 9 堂课；
- 总共 18 堂课，每堂三个小时。
你必须全部听完，出席率达标以后，他们才会给你一张 Certificate of Completion。有了这张证书，你才能报名考试。
光是读这个课程，你就要花大约 800 新币。
第一轮：Paper 1 连续失败
两年前，我已经读过一次了。当时我读的是 RIA 的一间 academy，名字忘了。
那 800 块，我没有全部付现金，而是用了 500 块 SkillsFuture Credit 来抵扣，所以实际上只付了 300 块。
读完以后，拿到 Certificate of Completion，就可以开始考试了。
但这个考试不是随时都有，一年只有三次，每四个月一次。
两年前离开银行以后，我读完课程就直接去考了：
- 第一次：Paper 2 过了，但 Paper 1 没过。
- 四个月后：付 250 块考试费，重考 Paper 1，又没过。
- 再过四个月：再付 250 块，重考 Paper 1，又没过。
- 最后一次：再重考 Paper 1，还是没过。
失败了四次以后，你之前那张 Certificate of Completion 大概也快过期了，因为它的有效期只有 两年。
过期了会怎样？就代表你要再付 800 块，重新把 Paper 1 和 Paper 2 的课程全部上完。
那时候我还在 RHB 银行，后来就辞职了。
第二轮：陪朋友再考一次
最近我跟 Adrian 联络上了。Adrian 是我以前在 UOB 的同事，他现在想出来做，想去考这个证书，叫我陪他一起考。
那段时间刚好 Jackie 找到工作了，她去上班，我比较有空。我就想："OK，那就陪我朋友再考一次吧。"
于是我又付了 800 块上课。又是 Paper 1 九堂课、Paper 2 九堂课，每堂三个小时，又花了一个月时间，重新拿到 Certificate of Completion，再重新报名考试。
在大阪的三个月，其实我一直在温书
老实告诉你，这次我读得非常认真。
三个月前，我不是在大阪住了三个月吗？其实那三个月，我没有认认真真去玩，也没有好好享受自己。因为每天在大阪的住处，我都会拿出电脑温习 Paper 1 和 Paper 2，特别焦虑，一直读、一直读、一直读。
有一种东西叫 over-study：当你把一样东西读得太多、太乱，你就会想很多，去 check 太多 scenario、太多 unknown case，变成 over-prepared。
到了考场，因为紧张，我每一题都读两次。
但这个考试的速度很快，基本上读完一题就要马上答、马上按下一题。如果你每题都读两次，整张 paper 100 题，你是没时间做完的。
结果，我做到大约 60 题的时候，发现只剩一个小时了。总共三个小时，我已经用了两个小时，剩下 40 题、一个小时，压力特别大，感觉做不完。然后脑袋就一直 register 不进去题目在讲什么。
我的第一个不满：把简单的问题复杂化
因为它的题目，不是直接问你："绿灯可以过马路吗？" 这么简单的问题。
它的问题很过分。它其实只是要问你红灯能不能过，但它会这样问：
"有一位老婆婆拿着一袋鱼，站在斑马线前。这条斑马线只漆了一半。婆婆看看旁边，没有车；她看左边，看到天桥上有一个人走过；然后她看着交通灯，是红灯。请问：老婆婆可不可以过马路？"
你看，它只是要问你红灯能不能过，却给你一大堆 rubbish information：拿着一袋鱼、看行人、斑马线只漆了一半……最后才问你红灯老婆婆可不可以过。
它大量的题目都是这样问的，所以你根本没时间把整张试卷做完。
所以我对 RES 考试出题的方式，是特别、特别、特别不爽的。
这是第一点：它把问题 overcomplicate 了。
第二个不满：及格线是浮动的
第二点，这个考试不是说你考到 50 分、懂的比不懂的多，就能 pass。不是的。
据我了解，它是根据一个浮动的平均分数来决定及格线的。
打个比方：这一批他们需要 1,000 个新的 property agent，但来考试的有 10,000 人，等于要从十倍的人里面选出一千个。
如果把及格线定在 50%，相信很多人都会通过，可能 75%，也就是 7,500 人都会过。
所以他们会划一条线："OK，为了只拿到 1,000 个 property agent，这一批的 passing mark 我要调到 85。" 我只是举个例子，意思是：它是根据需要多少人，来调整及格分数的。
所以你不知道你的 passing mark 是多少。你以为你 pass 了，不代表你真的 pass，你还是可能会 fail。
这是第二点。
第三个不满：现在什么都可以上网查
第三点，我觉得他们把整件事都 overcomplicate 了。
虽然它是在测试你对这些东西的 understanding，但我觉得，任何工作都需要 on-the-job training。
当然，客户来问你一件事的时候，你不能什么都不知道。但现在很多 information，只要拿出手机就查得到。比如你想知道 HDB 五房式的面积是多少，拿出手机直接查就好了，答案马上就出来了。很多东西都放在网上，都可以上网找。
所以为什么这个课程这么难通过？我觉得纯粹是出题的问题。新加坡就是喜欢把简单的东西复杂化。
拿到证书，也不是一劳永逸
我特别不喜欢这一行的另一个原因是：不是说你拿到证件以后，就一辈子安枕无忧了。
每年你还需要花时间去上 CPD（持续专业发展）课程，related 或 unrelated 的都有。
Furthermore，最近据说规则也改了：在三年里，你每年都要至少成交一个 deal，才能 renew 你的 license。目的是不让那些人拿着 license 却 park 在那里不做。
所以我也不知道，现在是不是进入房地产市场、成为经纪的好时机。
为什么我还是想要这张证书？
但我一直都希望把这张 license 带在身上，因为我想做一个全方位的 service provider。
本业：贷款
我的本业，8 年来都在卖贷款，主要是卖给中小企业老板。
除此之外，我还要帮他们处理工厂、商业办公室，比如 Sim Lim Square 的一个办公单位，这些都是在银行的 mortgage loan 底下。
银行的 mortgage loan，每两到三年合约会锁定一个比较便宜的利率，三年后利率就会调高。每一个 mortgage 都是这样，不管是 residential 还是 commercial property。
所以每两三年，我们都会帮客户做 repricing 或者 refinancing。
我主要是做这个的，现在也还在做：帮客户 reprice 和 refinance。
一年的室内设计经验
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| Material selection with my client in office |
为什么？因为我想了解一些基本的装修材料：
- 厨房台面（kitchen countertop）用烧结石（sintered stone）好，还是用什么特别的材料比较好？
- 哪种瓷砖（tiles）比较好？
- 还有每一样小东西：盘子、柜子、锅、冰箱、厨房……
为什么要了解这些？
第一，我自己对装修房子有兴趣。
第二，以后我希望在马来西亚**古来（Kulai）**做民宿的时候，可以自己动手装修，所以早一点了解比较好。
但最主要的目的是：如果我也拿到 property license，我就可以帮客户做 refinancing 之外，还可以帮他们把 property market to sell，或者 market to lease，也就是出租。
出租的时候，我还能说服租客：
"你看这个单位，已经帮你做好了 plastering、false ceiling，track light 都有了，地板也铺好了 vinyl……"
一大堆讲下来，好像这些都是 value added。如果你了解 interior design，就很容易 market 这个单位。
所以我才想把 mortgage、ID（室内设计）和 property agent 这三件套一起做。
最后一环：旧家具回收
当然，最后如果租客搬进来，之后要搬走的时候，很多时候租客会留下旧家具。
我会遇到很多人要丢掉 IKEA 买的椅子、沙发、办公椅。
那时候，我已经有公司了，公司可以出一辆货车，去跟他们收这些东西。因为很多时候垃圾车不会收这些大件家具，这些是租客本来应该自己处理掉的 waste。
你就可以把它们拿回来，做二次 refurbish，然后放到 Carousell 卖，或者放在你自己的地方用。
So basically，这就是我 envision 自己未来的职业。
我不是刚说要当作家吗？
你可能会问："你为什么要做这么多东西？你不是刚说要当一个 writer 吗？"
没冲突。
这一两年，我会陆陆续续写我这本书。草稿已经写完了，我的网站 garynbc.com 也已经 fully set up 了，你可以去看看。
我会在网站上 publish 这本书。书其实已经写完了，但我现在在改一些 wording，确保所有内容都合规，还要取得书里写到的一些人的同意。
所以我现在把这本书切成第一部分，让读者先感受一下这本书。
这本书讲什么？
这本书是一个记录，也就是一本自传：
我怎么从一个很 naive 的人（too young, too naive, sometimes too simple），慢慢黑化，变成一个特别贪慕虚荣的人，然后跌下神坛，最后绝地重生的故事。
所以整个故事跌宕起伏，特别有故事情节。很多内容我就不 spoil 了。
免费试读，请给我反馈
如果你在听这个播客，请到我的网站，下载免费的 reading copy。
Because I need readers to give me feedback：你觉得哪里不好读、哪里还不错，都可以告诉我。
你给我 feedback，means that I know you are reading，那我就会把 the rest of the chapters 全部发给你。
所以，就算你有我的 digital copy，因为你是我的 initial reader，so doesn’t matter。之后我还会自己出版 paperback，也就是实体书，然后在一些地方 launch。
为什么我这么有 motivation 做这件事？因为这本书基本上讲了我人生中发生的很重要的事情，包括我妈妈和我外婆的事。所以我特别希望这本书能够上架。
结语
今天就跟大家讲了，我接下来十年的职业里面会包括什么领域，也就是房地产这一块。
今天的播客已经讲了 20 分钟了，我们明天再继续，拜拜！
